di Gianni Zorzi e di Elisa Qualizza – Panorama

Giugno è considerato il mese della verità per i proprietari di immobili chiamati a versare gli acconti relativi alle tasse ricorrenti sulle proprie case, edifici e terreni. Anche quest’anno alla scadenza di inizio estate si è accompagnata l’ennesima novità – questa volta fortunatamente positiva – introdotta a livello di tassazione immobiliare. Come rivela uno studio confezionato da ImpresaLavoro, infatti, dopo il livello record raggiunto nel 2015 (52,3 miliardi di euro), il gettito complessivo sugli immobili in Italia dovrebbe ridursi per quest’anno a 49,1 miliardi con una flessione quantificabile nel 6,1 per cento. La pressione fiscale sul mattone sarebbe comunque ancora ben lontana dai livelli del 2011, rispetto ai quali l’incremento risulta superiore agli 11 miliardi annui, segnando in termini relativi un corposo più 30,2 per cento.

Ciò che ha subito il maggiore incremento nel periodo considerato è la quota patrimoniale del prelievo, quasi triplicata (più 173 per cento) secondo quanto riporta la stessa Corte dei Conti, a differenza delle entrate attribuibili agli atti di trasferimento (meno 29 per cento) e a quelle sul reddito immobiliare, sostanzialmente inalterate secondo quanto risulta a ImpresaLavoro, nonostante la crescita del gettito da locazioni favorita dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti.

La flessione di circa 3 miliardi e mezzo prevista per il 2016 rispetto all’annata precedente, invece, si deve interamente a una delle misure principali contenute al riguardo nell’ultima legge di stabilità: l’esenzione delle abitazioni principali dalla TASI. Va subito notato, però, che proprio la fiscalità sulle case di residenza è quella che ha subito il maggior numero di variazioni negli ultimi anni, rappresentando un vero emblema dell’incertezza che domina da un anno all’altro il destino dei tributi sulle case nel nostro Paese.

Nata formalmente nel 2014 come imposta sui servizi locali, la TASI si è comportata negli effetti da malcelata patrimoniale, tesa a ripristinare a favore degli enti locali il gettito inizialmente perso dall’IMU sulle prime case. La sua abrogazione sarà ora destinata a perdurare nel tempo? Così non è stato, finora, per le imposte che l’hanno preceduta.

L’introduzione dell’IMU a partire dal 2012 (intervento contenuto nel decreto Salva Italia dell’inverno del 2011) ha fatto balzare d’un tratto di oltre 12 miliardi il gettito fiscale sugli immobili, con una quota di quasi quattro miliardi attribuibile proprio alle abitazioni principali, le quali erano rimaste indenni dal 2008 per effetto dell’esenzione dalla vecchia ICI. Il nuovo tributo è stato subito oggetto di riforma per il 2013, con l’abolizione sulle abitazioni di residenza (non di lusso), salvo ricomparire per l’appunto l’anno successivo con regole diverse e sotto il nuovo nome di Tassa sui Servizi Indivisibili. L’intervento ha dunque portato il prelievo complessivo delle tasse sul mattone a sfondare per la prima volta nel 2014 il muro dei 50 miliardi, raggiungendo l’anno successivo il record storico di 52,3.

Sono cambiate negli anni anche le regole per le detrazioni, la quantificazione dei versamenti in acconto e a saldo, nonché le regole per i casi più particolari (il comodato ai parenti, le case dei residenti all’estero). Aliquote, coefficienti applicabili e codici per il versamento dei tributi si sono moltiplicati determinando una oggettiva complessità per i contribuenti a fronte di un quadro impositivo così mutevole e intricato.

Oltre a questo, uno studio di Banca d’Italia ha dimostrato che negli ultimi due anni il nuovo prelievo aveva prodotto l’effetto (probabilmente non voluto) di ridurre notevolmente la progressività delle imposte andando dunque a pesare più di prima sui ceti più deboli e sulle case di valore più modesto. L’effetto dovrebbe ridursi quest’anno proprio grazie alle norme della legge di stabilità, ma è anche vero che non è destinato ad annullarsi, visto l’incremento tendenziale che si rileva ogni anno su altre tasse locali.

Coinvolta anch’essa nel balletto degli acronimi (dai vecchi TARSU e TIA all’odierno TARI, passando per la fugace apparizione della TARES, rimasta in vigore solo nel 2013), l’imposta sui rifiuti ha infatti registrato nel periodo 2011-2015 un incremento netto del 50 per cento, arrivando a toccare 8,4 miliardi secondo le più recenti stime presentate da Confcommercio. Il peso della fiscalità sugli immobili nei bilanci degli enti locali, del resto, nello stesso periodo è incrementato in tutte le sue singole voci passando nel complesso dal 46 all’81,6 per cento, e dimostrando quindi una progressiva decentralizzazione di questo tipo di prelievo.

A meno di sorprese, dunque, il 2016 dovrebbe segnare una prima riduzione del carico fiscale complessivo sulle case, con una compensazione solo parziale derivante da voci attese in crescita come quella del gettito sui trasferimenti (in particolare le compravendite) nonché della cedolare secca sugli affitti, che conti alla mano non smette di crescere dall’anno della sua introduzione (2011).

Ma è proprio sui trasferimenti immobiliari che sono necessarie alcune considerazioni. A partire dal 2014, alcune imposte che colpiscono le compravendite (in particolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale) hanno subito un allentamento per quanto concerne le prime case, e l’agevolazione da quest’anno spetta anche a chi acquista una prima casa pur avendone già un’altra (a patto che quest’ultima venga infine ceduta entro il termine di dodici mesi). Queste misure, tese a far riprendere il numero degli scambi sul mercato immobiliare, non sembrano tuttavia aver impedito il crollo di valore delle abitazioni italiane.

Secondo alcune interpretazioni, sarebbe invece ipotizzabile una correlazione tra l’aumento delle tasse sul mattone e la discesa dei prezzi delle abitazioni. In effetti, i numeri evidenzierebbero un certo impatto anche se, incrociando i dati Istat e Banca d’Italia sull’andamento dei prezzi e dello stock delle abitazioni in Italia, ImpresaLavoro stima in una quota media compresa tra il 5 e il 10 per cento la perdita di valore del patrimonio attribuibile a fronte dell’incremento più netto rilevato sulle imposte (quello rilevato tra il 2011 e il 2015).

In effetti, rispetto al calo dei valori di mercato il peso medio effettivo delle imposte è salito in modo ancor più vistoso, raggiungendo il 7,7 per mille nel 2015 con una componente patrimoniale pari al 5,4 per mille: sarebbe dunque possibile che quest’ultimo elemento incida sui prezzi e i volumi delle compravendite ancor più di eventuali riduzioni delle imposte una tantum sulle transazioni.

È ancora molto presto, in ogni caso, per parlare di riduzione strutturale della fiscalità sulle case, anche perché come abbiamo dimostrato, l’abolizione TASI sulle abitazioni di residenza determina per ora solo una prima inversione di tendenza, a cui dovrà necessariamente seguire una stabilizzazione sia del livello dell’imposizione che del quadro stesso delle regole che compongono la fiscalità sui nostri immobili.

A tal proposito, due grandi minacce sembrano incombere sia sulla semplificazione che sul livello delle tasse sulle case, risalito già ampiamente nelle graduatorie internazionali come documentato anche dall’Ocse. La prima minaccia è costituita dall’evolversi della dialettica tra erario e autonomie locali sulla scomposizione e suddivisione dei tributi che colpiscono le abitazioni.

La seconda è quella relativa alla cosiddetta riforma del catasto, di cui si parla da tantissimo tempo senza tuttavia averne stabilito i tratti fondamentali: il rischio a questo punto per le tasche dei contribuenti è quello di una revisione al rialzo delle rendite, ossia della base imponibile su cui poggiano più di 40 dei 49,1 miliardi che paghiamo ogni anno sui nostri immobili.

La vera notizia sarebbe dunque, nei prossimi anni, quella di non ritrovare ulteriori modifiche, aumenti o nuovi acronimi che facciano rientrare dalla finestra ciò che è uscito quest’anno dalla porta. Quella della nostra prima casa per l’appunto.