Casa, se le tasse pesano più della rendita

Salvatore Padula – Il Sole 24 Ore

Diciamo la verità. Fa un certo effetto confrontare la rendita catastale complessiva attribuita al patrimonio immobiliare italiano con il costo fiscale che tra imposte dirette, imposte indirette e tributi locali i proprietari sopportano ogni anno. Quasi 37 miliardi di euro di rendita contro oltre 50 miliardi versati annualmente al fisco fra tributi e balzelli.

Le tasse “pesano” molto più della rendita, per la precisione la superano di oltre il 35 per cento. Naturalmente, la rendita indica solo in teoria la redditività di un immobile. La realtà è diversa e sappiamo come la rendita non rappresenti il reddito figurativo che un proprietario ricava dal proprio immobile. Il nostro sistema di tassazione, infatti, utilizza come base imponibile il valore catastale di un fabbricato o di un terreno che si ottiene moltiplicando la rendita per determinati coefficienti che variano a seconda della tipologia dell’immobile.

In linea di principio, però, la sorpresa rimane. Perché, per azzardare un esempio, è come se un investimento finanziario fosse tassato non sul rendimento ottenuto (la rendita) ma sul valore del capitale, del patrimonio. Non scopriamo da oggi che la tassazione sul mattone ha raggiunto livelli esorbitanti (basti dire che prima del 2012, il gettito immobiliare complessivo del mattone non arrivava a 37-38 miliardi). È che ogni giorno diventa più evidente come sia urgente un ripensamento dell’intero sistema. Abbiamo, in primo luogo, un problema di tassazione locale degli immobili. C’è il caos della Iuc (Imu+Tasi) da risolvere, con l’impegno del governo ad andare verso un’imposta davvero unica, che consenta di superare la convivenza di Imu e Tasi, che sia più semplice da calcolare e, auspicabilmente, che, pur rispettando l’autonomia dei sindaci, possa evitare gli eccessi che abbiamo in questi mesi toccato con mano.

C’è, poi, un aspetto che la politica fatica a cogliere legato alla struttura dell’imposizione sul mattone. Nei sistemi in cui la tassazione è di stampo patrimoniale e il possesso dell’immobile subisce un prelievo significativo, la tassazione indiretta sui trasferimenti è generalmente contenuta. In Italia, non avviene così e alle pesanti pretese del fisco (locale) sul possesso di un immobile si aggiungono quelle altrettanto pesanti (dello Stato) sulle compravendite.

Sullo sfondo resta la riforma del Catasto. L’obiettivo è di eliminare le iniquità del sistema attuale (ci sono immobili simili con valori catastali molto diversi o valori catastali identici per immobili diversi tra loro). La revisione delle rendite restituirà basi imponibili molto più elevate rispetto a oggi, come molte simulazioni fanno chiaramente emergere. Se così stanno le cose, c’è allora da chiedersi che accadrà al gettito fiscale sul mattone. Crescerà con la stessa dinamica delle rendite? La delega fiscale, che fissa i criteri della riforma del Catasto, indica il principio dell’«invarianza di gettito». Quindi, nuove rendite più eque senza aumento di tasse. Ma ancora: sarà vero? E funzionerà il meccanismo che affida a governo e Parlamento il compito di vigilare per evitare i rincari? Qualche rischio, insomma, è dietro l’angolo. Ma attenzione: 50 miliardi di tasse sono già uno sproposito. Vediamo di non preparare il terreno a un nuovo pericoloso record.