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Il fisco pesa sulle costruzioni

Il fisco pesa sulle costruzioni

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Michela Finizio – Il Sole 24 Ore

Le tasse sul mattone sono un disincentivo per l’edilizia. A denunciarlo è una ricerca di Assimpredil-Ance, l’associazione milanese delle imprese di costruzione, che fotografa l’impatto del prelievo fiscale sulle operazioni di sviluppo, dalla fase di acquisizione delle aree alla vendita sul mercato delle unità costruite. Ad esempio, su un’operazione del valore complessivo di oltre 22,5 milioni, il Fisco pesa fino al 32% e, considerando solo il gettito a carico dell’impresa, le imposte dovute nel complesso superano il 76% dell’utile lordo generato.

È quanto emerge dall’indagine dei costruttori, che si propone di analizzare nel dettaglio i “conti” di un investimento, prendendo in esame lo sviluppo di 32 appartamenti, 136 box e un’unità commerciale (periodo 2008-2014). Il campanello di allarme, che ha spinto Assimpredil-Ance a realizzare questa ricerca, è scattato davanti ai dati che fotografano l’aumento della tassazione sul possesso di immobili: siamo passati dai 9,2 miliardi di prelievo del 2010 ai 23,2 miliardi del 2012 «e, nonostante la flessione del 2013 legata alla cancellazione dell’Imu sulla prima casa, nel 2014 toccheremo i 26 miliardi di tasse sul mattone», stima il presidente dell’associazione dei costruttori, Claudio De Albertis. «Manca una qualsiasi strategia nella tassazione immobiliare – aggiunge -. L’unica logica è andare a coprire i tagli che vengono fatti agli enti locali. Sull’unica base imponibile, inoltre, si sommano tasse centrali e locali all’interno di un sistema tributario caotico che maschera delle vere e proprie patrimoniali con imposte in nome dei servizi locali». Dai calcoli sul case-study emerge che, a fronte di utili netti per quasi 4,4 milioni di euro generati dall’impresa, sulla stessa operazione l’Erario incassa un gettito di oltre 7,2 milioni. «Se vado a comprimere così le operazioni di rigenerazione urbana come posso sperare che la rinascita del Paese parta dalle città?» commenta De Albertis. Inoltre, oggi è sempre più difficile vendere l’intero stock di abitazioni realizzate sul mercato: oggi in Italia si contano più di 540mila case in vendita, per il 26% di nuova costruzione.

L’effetto perverso per chi non vende. In base ai calcoli dell’ufficio studi Assimpredil-Ance, se l’impresa trovasse acquirenti solamente per il 50% delle unità costruite dovrebbe pagare ancora più tasse a causa delle imposte sull’invenduto. Sui beni merce, infatti, in molte città viene applicata oltre all’Imu anche la Tasi. A Milano, ad esempio, sulle unità senza acquirenti nel 2014 sarebbe prevista un’aliquota Tasi del 2,5 per mille: nella simulazione elaborata da Assimpredil-Ance, se l’invenduto fosse pari al 50% il prelievo Tasi sarebbe di circa 10.750 euro; in caso di nessuna unità venduta salirebbe a 21.500 euro. «Il paradosso è che, in pratica, l’impresa in difficoltà viene penalizzata dal Fisco», sintetizza il presidente dei costruttori milanesi.. A rappresentare il primo deterrente all’attività di sviluppo immobiliare sono i costi legati all’acquisizione delle aree: al momento dell’investimento («quando, cioè, l’impresa si espone di più», sottolinea De Albertis) il costruttore si trova subito a dover affrontare un’imposizione considerevole. Nel caso specifico, ad esempio, a fronte di 9,5 milioni di euro investiti per acquistare i terreni l’impresa è chiamata a pagare subito oltre 1,9 milioni di euro di imposte (tra registro, ipotecaria, catastale, oneri di costruzione e imposta sostitutiva sul mutuo). «Non c’è da meravigliarsi che la propensione all’investimento sia al minimo», commenta De Albertis. I permessi di costruire, infatti, sono in picchiata del 70% rispetto ai periodi pre-crisi, in base agli ultimi dati Istat (2012 sul 2005).

Ad influire, poi, in modo differente in ogni singola operazione immobiliare sono diversi fattori: gli oneri di urbanizzazione sono molto diversi sul territorio, così come le aliquote delle imposte locali; il valore di investimento e i costi di costruzione sono legati alle disponibilità dell’impresa; l’assorbimento delle unità costruite sul mercato dipendono dalla congiuntura. In un mercato immobiliare fermo, affaticato da compravendite ancora al ribasso (-1% su base annua nel secondo trimestre 2014), l’offerta residenziale pesa sui bilanci delle imprese edili che faticano a trovare acquirenti: in media ci sono 15,8 case invendute ogni mille unità abitative presenti sul territorio nazionale (dati Scenari Immobiliari). «È illogico che la tassazione sia legata al valore dell’immobile e prescinda dalla situazione patrimoniale del contribuente o dal reddito che produce l’immobile», conclude il presidente dei costruttori, suggerendo innanzitutto l’eliminazione dell’imposta di registro sulle cessioni di terreni da parte dei privati e del prelievo Imu più Tasi sui beni merce.

La Tari alza il conto per le famiglie numerose

La Tari alza il conto per le famiglie numerose

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Cristiano Dell’Oste e Michela Finizio – Il Sole 24 Ore

L’unica consolazione è che il bollettino arriva a casa precompilato: la Tari sui rifiuti – diversamente dalla quasi omonima Tasi – non impone ai cittadini di farsi da soli i calcoli. Se però si guardano le cifre, si scopre che il tributo per la raccolta e lo smaltimento della spazzatura spesso è più pesante della service tax sugli immobili. La Tari segue il calendario stabilito da ogni Comune, e in molte città l’acconto è in scadenza in questi giorni. Per una famiglia di tre persone che vive in un appartamento medio-grande, il conto su base annua può andare dai 118 euro di Oristano ai 482 euro di Napoli, con un livello medio di 342 euro.

I dati emergono dalle elaborazioni condotte da Ref Ricerche su un campione di 51 capoluoghi di provincia, ed evidenziano due trend ormai consolidati. Da un lato, un aumento medio del prelievo del 12-13% negli ultimi quattro anni, con punte del 25% per le famiglie numerose. Dall’altro, grandi differenze territoriali, con il servizio che in alcune città costa il triplo o il quadruplo che in altre. Come si spiega questa evoluzione del prelievo? «Gli aumenti – afferma Donato Berardi direttore del laboratorio servizi pubblici locali di Ref Ricerche – dipendono in primo luogo dal taglio dei trasferimenti agli enti locali e dall’introduzione del principio secondo cui il tributo deve coprire i tutti i costi del servizio: se nel 2010 la copertura era dell’85%, oggi si arriva di fatto al 100 per cento». Ma ci sono anche altre spiegazioni. Sull’andamento del tributo, infatti, incide anche l’adozione del principio comunitario «chi inquina paga»: in assenza di criteri di misurazione effettiva della quantità di rifiuti prodotti, molte città hanno intanto alzato il prelievo in base al numero degli occupanti dell’immobile. E poi, conclude Berardi, «non va dimenticato che le variazioni di tariffa possono riflettere anche presenza di costi del servizio molto diversi sul territorio. In particolare, dove la raccolta non è efficiente o non ci sono discariche o impianti adeguati, la spesa per le famiglie tende ad aumentare».

Non è un caso, allora, che il conto della Tari raggiunga il picco massimo proprio a Napoli, dove da anni si combatte contro l’emergenza rifiuti, sia per i single (198 euro per 50 mq) sia per le famiglie di cinque persone (628 euro per 120 mq). «I prelievi più marcati – aggiunge Berardi – spesso nascondono problemi di finanza pubblica oppure tecnologie di gestione dei rifiuti più o meno trascurate». Tra le città con i costi più alti, ad esempio, c’è anche Alessandria, da tempo in difficoltà finanziaria.

Oltre all’importo totale, c’è anche un altro aspetto importante da valutare: la progressione del prelievo in base al numero di occupanti. Che una famiglia di tre persone paghi più di un single è assodato, ma “quanto” di più dipende dalla modulazione della tariffa scelta a livello comunale. È Cremona, in particolare, a differenziare maggiormente il tributo in base al numero di occupanti, a parità di superficie: qui il conto in euro al metro quadrato per le famiglie di cinque persone è dell’80% superiore a quello per i single. La maggior parte dei Comuni, però, sceglie di non “stressare” troppo questo criterio: una ventina di città introduce differenze minori del 10% tra i single e le famiglie di tre persone, sempre ragionando a parità di metratura. D’altra parte, il numero degli occupanti è solo un surrogato di un vero criterio di misurazione dei rifiuti. Ma sono ancora pochi gli enti locali che applicano criteri puntuali più incisivi, legati ad esempio al conteggio degli svuotamenti dei cassonetti o al peso dei sacchetti. A influenzare, infine, gli aumenti sulla tariffa rifiuti è anche la morosità dei contribuenti che, sempre secondo Ref Ricerche, in alcune città arriva a toccare tassi a doppia cifra, imponendo di fatto un sussidio a carico delle altre utenze.

Un labirinto di prelievi e distrazioni diverse

Un labirinto di prelievi e distrazioni diverse

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Michela Finizio – Il Sole 24 Ore

Mancano meno di due mesi al 16 ottobre e molti italiani ancora non hanno capito quanto (e se) devono pagare di Tasi. I dubbi sull’imposta comunale, però, rischiano solo di aumentare confrontandosi con amici o parenti più o meno lontani. A leggere le delibere pubblicate finora sul sito delle Finanze le regole sono diverse da città a città, con una variabilità molto superiore a quella sperimentata con l’Imu.
Cambia pelle da nord a sud, infatti, il tributo per i servizi comunali indivisibili, introdotto dal 2014. Come un dialetto che si adatta alle esigenze locali, si traduce in aliquote e detrazioni molto diverse a pochi chilometri di distanza. A Gorizia, per esempio, sulle abitazioni principali (escluse quelle di lusso in categoria A1, A8 e A9) l’aliquota è fissata all’1,5 per mille con detrazioni modulate in base alla rendita catastale; poco più in là, verso il mare, la cittadina di Grado ha ritenuto di azzerare la Tasi per il 2014, «in un’ottica di semplificazione del rapporto con i contribuenti», si legge nella delibera. Ma è probabile che i conti comunali beneficino dell’Imu pagata sulle numerose seconde case presenti in città.
La grande autonomia lasciata ai Comuni nel determinare la Tasi genera differenze così forti da rendere quasi impossibile confrontare il livello del prelievo sulle abitazioni principali: a Celle Ligure (Savona) l’aliquota è dell’1 per mille, grazie – anche qui – all’elevata densità di seconde case; a Carugate (Milano) sale al 3,3 per mille, anche se l’immobile è di proprietà di anziani o disabili in istituto di ricovero e non locato (la detrazione base è di 100 euro, cui se ne aggiungono 50 per ogni figlio). Detrazioni a parte, il prelievo varia molto anche nelle grandi città: a Brescia l’aliquota è del 2,5 per mille; a Pisa del 3,3; a Modena del 2,5; a Firenze del 3; a Bergamo del 3,2.
In alcuni casi, inoltre, la Tasi diventa una specie di “maggiorazione” sull’Imu: a Maratea, in Basilicata, all’imposta unica municipale si somma un’aliquota Tasi dello 0,4 per mille su residenze di lusso (in classe A1, A8 e A9), seconde case e immobili locati; a Roccaraso, in Abruzzo, il Comune ha scelto di “spalmare” su tutti i fabbricati la Tasi all’1 per mille.
Non tutti i Comuni, poi, hanno beneficiato del meccanismo delle detrazioni. Accade sia al confine con la Francia, a Ventimiglia, sia in Calabria a Vibo Valentia, dove in entrambi i casi è prevista un’aliquota del 2,5 per mille sulle abitazioni principali senza “sconti”. In questi casi, sulle case dalla rendita catastale modesta il conto è superiore a quello dell’Imu, che con la detrazione di 200 euro garantiva di fatto una no tax area.
Altre amministrazioni, invece, hanno “disegnato” un vero e proprio puzzle di sconti progressivi: Pisa prevede nove fasce, in base alla rendita catastale; Parma aggiunge le esenzioni in base all’Isee; a Cassinetta di Lugagnano (Milano) le famiglie con Isee sotto i 12mila euro non pagano. Sono diffuse anche le detrazioni (dai 25 euro a Pisa ai 50 a Bergamo) per ciascun figlio sotto i 26 anni. Ma a Cernobbio (Como), quasi per fare uno sgarbo ai “bamboccioni”, lo sconto di 30 euro sulla Tasi è solo per i figli sotto i 18 anni.
Mai come in questo caso, poi, il parametro dell’aliquota rischia di essere fuorviante. A Cava de’ Tirreni, per esempio, l’aliquota Tasi sulle abitazioni principali è quella massima del 3,3 per mille come nel vicino Comune di Salerno. In quest’ultimo, però, le unità con rendita catastale fino a 750 euro godono di uno sconto pari a 100 euro (che raddoppia se la rendita è inferiore a 350 euro). Meno fortunati i proprietari di Cava de’ Tirreni, e non solo perché le loro case in collina non si affacciano sul mare: per loro è prevista solo una detrazione base di 50 euro.